□马泓

展望2023年上半年，住房金融支持政策加大实施力度，随着疫情扰动、住房供给担忧等情绪逐步退去后，房地产销售将触底企稳，商业银行涉房贷款投放有望进入修复回升阶段，支持房地产行业平稳健康发展。

去年商业银行涉房贷款增长放缓

(资料图片仅供参考)

2022年上市银行涉房贷款增速进入“个位数”时代。从已经公布的财报数据来看，全年上市银行涉房贷款余额达到43.6万亿元，同比增长2.2%，历史上较为罕见地出现个位数增长，增速较2021年末下降7.9个百分点。商业银行涉房贷款增速放缓主要受个人房贷增速放缓影响所致。部分商业银行涉房贷款占比偏高抑制了其放款意愿，自2020年12月底人民银行发布房地产贷款集中度管理制度以来，部分银行（建设银行、邮储银行、浦发银行等）两年整改期限已至，涉及需要调整房地产贷款占比的银行，不得不采取压降存量或减少新增涉房贷款的方式通过考核。

个人住房贷款增速放缓明显。根据已经公布的年报数据，2022年上市银行个人房贷余额同比仅增长1.7%，较2021年12.1%的增速放缓10.4个百分点，其中，下半年放缓6.2个百分点，增速创过去5年的新低。

房企贷款增速触底反弹。上市银行房企贷款在上半年出现负增长后，下半年在政策推动下，商业银行增加了开发贷投放力度，并对部分合规的存量房企贷款（包括信托贷款、并购贷款等）给予适当展期，到2022年末，上市银行涉房贷款余额同比增长4.1%，增速较2022年上半年末回升6.6个百分点，较2021年末增长了2.3个百分点。

国有大型商业银行继续发挥“中流砥柱”的作用。2022年末，六大国有银行涉房贷款余额占全国金融机构涉房贷款余额的比例为六成，个人房贷占比为七成，依旧是支撑房地产行业发展的最重要力量。全年新增涉房贷款8634亿元，同比增长2.8%，增速高于上市银行整体水平0.6个百分点。

今年商业银行涉房贷款将复苏

2023年商业银行房地产信贷政策将积极有为。个人住房贷款需求将快速修复，房贷政策利率将仍处在历史低位，商业银行个人按揭贷款和地方公积金贷款投放节奏会有所加快，房贷市场利率有望进一步小幅走低约25bp。部分商业银行地方分行或者支行将根据地方住房信贷政策逐步放松购房信贷门槛。商业银行将加大住房金融供给侧支持力度，做好相关房企融资政策落地工作，将为房企提供合理的融资需求，包括开发贷、信托贷款等，同时化解相关房企风险。

居民住房信贷增速将反弹。在各种因素综合推动下，预计2023年房地产销售可能在上半年走出“谷底”，并于下半年逐步企稳回升，加杠杆行为有所恢复，预计新增个人按揭贷款规模约2.5万-3万亿元，上市银行个人房贷余额增速有望达到6%-7%，增速较2022年末上升4-5个百分点。随着房地产市场复苏格局逐步形成，更多中型股份制银行和地方城商行将增加个人住房贷款的投放，推动整体上市银行个人住房贷款增速走升。

商业银行房企开发贷有望在2023年加快增长。在“金融三支箭”等政策的推动下，部分表内信贷（包括开发贷、信托贷款、并购贷款等）将获得展期，国有大行会继续增加对头部房企的融资支持力度，预计2023年上市银行新增涉房贷款规模可能为8000亿元至1万亿元，全年上市银行房企贷款增速为10%-12%，增速较2022年末扩大5-7个百分点左右。

预计2023年上市商业银行涉房贷款增速回升。在个人住房贷款和房企贷款同步扩张的带动下，预计2023年上市银行涉房贷款余额同比增长7%-8%，增速较2022年末回升5-6个百分点，其中，新增涉房贷款3万-4万亿元。商业银行加大对房地产业的金融支持有助于满足居民的住房需求，平稳有序化解房企存量债务风险，推动房地产市场向平稳健康发展的道路迈进，并对全年宏观经济稳增长作出更大贡献。

（作者系植信投资研究院资深研究员）

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